É regra na compra e venda de imóveis a necessidade de escritura pública de compra e venda para registro no cartório de imóveis, porém existem duas exceções, das quais para esse artigo vai interessar apenas uma delas.
A primeira exceção diz respeito ao imóvel com valor inferior à 30 (trinta) salários mínimos, ou seja, o negócio que envolve imóvel com valor inferior ao mencionado está dispensado de escritura pública de compra e venda para o devido registro no cartório de imóveis, bastando o contrato. Essa exceção é mais comum e conhecida.
A segunda exceção, que nos interessa e que é muito menos conhecida e divulgada, é a desnecessidade da lavratura de escritura pública de compra e venda quando o imóvel está localizado dentro de um loteamento regular.
Loteamento regular é aquele que é aprovado pelo poder público e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, para isso o loteamento deve possuir infraestrutura básica de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgoto, abastecimento de água, energia elétrica e vias de circulação.
A Lei que regula o parcelamento do solo urbano é a Lei Federal 6.766/79, que especificamente sobre o loteamento urbano, compra e venda e registro, prevê: Art. 26.
Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações: (...) § 1o O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas. (...) § 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
Além da necessidade de três vias do contrato de compra e venda, para que uma seja levada ao registro no cartório de imóveis, é necessário ainda observar os requisitos do artigo 26-A da Lei Federal 6.766/79. Importantíssimo instrumento para a facilitação dos negócios de bens imóveis em loteamentos, a exceção trazida pelo § 6o do artigo 26 da Lei Federal 6.766/79 é um verdadeiro estímulo ao combate aos loteamentos irregulares, que causam grandes transtornos para o desenvolvimento das cidades brasileiras.
Para que o negócio de compra e venda seja realmente econômico, rápido e viável, é importantíssimo o acompanhamento de profissional qualificado para o assessoramento das partes interessadas, já que devemos levar em conta ser um procedimento burocrático como a própria escritura de compra e venda realizada por cartórios.
Flávio Lemos Gil é advogado, pós graduando em direito empresarial.
